空置率高达20%!比房价上涨还可怕的事情,发生了……

来源:池州新闻网 发布时间:2020-07-31 04:33:29

  不合理的土地供应比例

  最近这段时间,关于写字楼空置率激增的消息传得沸沸扬扬。这个话题之所以如此受关注,是因为写字楼空置率反映了真实的经济情况。

  虽然中国是全球最早从疫情中复苏的国家之一,然而从全球物业管理五大行各自发布的报告来看,大城市的写字楼情况仍然触目惊心。

  根据世邦魏理仕数据显示,二季度上海高级写字楼的空置率攀升至20%,深圳急增至21%,均为至少自2008年金融危机以来的最高水平;北京的空置率也出现了2009年以来高位,达到15.5%。

  而且,这种情况会持续下去。据高力国际估算,明年上海的写字楼空置率将飙升至30%,深圳在2022年将有近三分之一的高级写字楼将出现空置。

  更糟糕的是,空置率持续走高的同时,供应量却没有减少。据仲量联行的估计,及至2023年,深圳的写字楼总库存预计将较去年底激增约60%,上海将攀升44%。

  然而,冰冻三尺非一日之寒。疫情只是加速了写字楼空置率的提升,背后的根源是持续多年的商业用地过量供应,导致许多大城市都出现过剩的问题。

  一方面是住宅用地紧缺,房价居高不下;一方面是商业用地供应过量,商办用房库存高企,租金下降显著。这种供地比例,的确不合理。

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  各方都有小算盘

  事出反常必有妖。这种现象为什么会持续多年呢?

  分析这个问题,我们需要站在地方政府和开发商的角度上综合考虑。

  首先,我国对各地建设用地指标有严格控制,地方政府要申请相应额度都要花很大力气。而住宅用地的价格往往比商业用地高几倍,却是一锤子买卖,数量有限,卖完后就很难有后续的收入了,所以地方政府会限制住宅用地的供应,来维持它较高的价格。

  同时,在政绩驱动下,地方政府更倾向于规划更多商业用地。因为写字楼、商场等物业类型,建成后能够为当地带来源源不断的GDP、税收和就业岗位。所以政府会加大对商业用地的供应,降低用地成本,这样有利于招商引资,发展地方经济。

  更何况,只有商业中心、超高写字楼这样的地标建筑,才能给地方领导脸上贴金。可是等现在领导任期到了,下任领导并不一定认可这些项目,很可能就搁置了。

  从开发商角度来看呢,大家都知道建住宅项目赚钱,但是这就跟买个8万的爱马仕包,要先买够至少8万的其他产品一样。开发商想要拿到住宅用地,也要拿够一定比例的商业用地,纯住宅用地非常少。所以你可以看到,现在很多城市动不动就搞“商业综合体”。

  不过开发商也不傻,拿到商业用地后肯定会让利润最大化,所以经常打些擦边球,建一些公寓项目来出售。即使建设住宅项目,周边有商业配套也是一大卖点,能够让房子卖出更高溢价。至于最后能不能做起来,就要随缘了,毕竟建商业综合体非常烧钱。

  在这种模式下,地方政府和开发商也有利益一致的地方,联合炒作概念使区域价值提升,政府的地更好卖了,区域建设也有了进展,开发商囤的地也升值了,大家心照不宣,一起赚钱。

  近几年,各种特色小镇、文旅地产、生态园等概念层出不穷,背后很多打得都是这样的算盘。

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  拿地容易,运营难

  然而,商业地产是拿地容易运营难。不管是商铺、写字楼还是公寓,现在都面临困境。

  先说商铺,每个城市就那么几个繁华的商圈,好地段的商业用地非常贵而且稀缺。便宜的地一般都比较偏远,周边人口较少,达不到成熟开发的要求。就算硬着头皮建起来了,后期招商也是大问题。如果开发商运营能力跟不上,即使在很好的地段,也是凉凉,更别说偏远区域了。

  国内商业地产做得好的万达、绿地等企业,本身在这个领域已经积累非常多的资源,有实力拿到好地,招商和运营能力也强,而且基本是自持出租,或者综合开发租商业卖住宅。而其他大部分开发商只是靠卖商铺赚钱,卖完后哪还管客户的死活。个人业主根本没有招商和运营能力,出租的多是不知名品牌,没有特色也没有吸引力,人气惨淡。

  随着这些年线上购物的发展,商铺的收益也大幅下滑,一铺养三代变成一铺毁三代。对普通人来讲,商铺已经不是一个很好的投资品类了。这些年,很多开发商为了促进销售纷纷开始返租,然后不履行承诺,不少人被坑,千万要警惕。

  而关于写字楼,在当前经济形势下,租户更加保守,大部分公司停止扩张或者搬家,还有一些公司没能熬住。今年一线城市租金已经连续下滑2个季度,如今疫情还未结束,经济形势不明朗,再加上后期供应量井喷,租金将进一步下滑。

  至于公寓,99%都是坑。不仅居住体验差,生活成本高,更因为二手交易税费高,产权认可度低导致流动性很差,价格涨不起来。

  之前每次住宅限购,商住项目就会迎来一波高潮。但是商住这种业态本身就是打擦边球的产物,因此非常容易受到政策打击。现在很多城市对商住项目也都有限购要求。这几年不少投资公寓的人,赔钱都卖不出去,租金收益也不理想。

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  是时候增加住宅用地供应了

  可是,在各方利益的综合作用下,很多城市的商业地产即使运营不善,销售困难,土地依旧供应过剩。这就导致目前商办用房达到了天量库存。

  央行调查统计司原司长盛松成最近透露:截至2020年6月,我国所有城市一线城市的商办用房库存为2954.69万平方米,过去六个月的平均销量仅为54.80万平方米,去化周期长达59.1个月,其中,上海的去化周期长达133.61个月。相比之下,6月份我国商品住宅待售面积23856万平方米,较年初下降1800多万平方米,库存接近2012年末水平,去化周期目前已经不到3个月。

  与商业用地供应过剩形成鲜明对比的是,多数一二线城市住宅供地计划完成度不高。

  根据保利投顾研究院的数据显示,2019年一线城市普遍未完成供地计划,完成率最高的广州仅有68%;二线城市中,只有南宁、重庆、成都等西部城市超额完成,而南京、杭州、合肥、宁波等华东区域城市普遍完成度不足,而这些城市今年的楼市热度,大家也有目共睹。

  此外,今年主要一二线城市1-5月份的供地计划完成度也不理想,除了苏州、南昌外,大部分城市的完成度小于40%。

  明眼人都知道,住宅用地供应少,是很多城市房价持续上涨的一大推手。

  虽然在“房住不炒”的大背景下,楼市开启打地鼠模式,冒头就打,但这只是治标不治本。长期来看,只有住宅土地供应量充足,房价才能真正降下来。

  所以,看一个城市的调控有没有诚意,要看政府对住宅供地的放量。

  既然当前商办用房库存高企,销售困难,那未来是否应该考虑减少商业供地,将更多的资源放在住宅上呢?

  毕竟在楼市中,面粉不降价,面包也很难便宜。