欧洲移民骗局看房时被“变相软禁”,85%签证发给中国人

来源:池州新闻网 发布时间:2020-07-31 04:33:29

本期讲述者为参与“黄金签证”交易的开发商、购房者和房产中介,从三方角度阐述了“黄金签证”的交易内幕。在他们的口中,一套8万欧元的房子,经过“冒牌开放商”的打包和运作,被25万欧元价格卖给购房者。

  你听说过“黄金签证”吗?

  “黄金签证“的最早来源,可以追溯到2008年。

  由华尔街金融风暴引发了席卷全球的金融海啸,也使欧洲主权国家陷入债务危机。为缓解欧盟部分国家经济压力,从2013年开始,西班牙、葡萄牙、意大利、希腊、塞浦路斯等国,曾相继推出外国人购置房产获取居留权的政策。

  在这之中,“购买25万欧元房产,即可一家三代拿‘永居’的希腊‘黄金签证’”倍受瞩目。因为价格低廉,过去三年希腊黄金签证呈指数级的上升态势,其中2019年有近8000名中国申请人及其家属获得了希腊长期居留许可。

  中国申请人一直是希腊黄金签证的大客户。据希腊官方2020年7月公布的数据,中国申请人占项目总申请人的85%,占绝对霸主地位。

  另一方面,为了促进欧盟内部国家经济复苏,黄金签证的办理条件还在放宽。

  六月底,欧盟委员会在对世界各地疫情发展情况进行评估后,列出了一份包括中国在内的15国安全名单,从7月1日起被准许进入欧盟境内。

  国内一些主营海外房地产业务的公司,纷纷在第一时间转发了欧盟开放边境的消息,宣布重启停滞了小半年之久的海外置业项目。

  移民真的那么简单?“黄金签证”到底需要个人耗费多少隐形成本?

  本期显微故事的讲述者为参与“黄金签证”交易的开发商、购房者和房产中介,从三方角度阐述了“黄金签证”的交易内幕。

  在他们的口中,一套8万欧元的房子,经过“冒牌开放商”的打包和运作,被25万欧元价格卖给购房者。

  购房者所以为享受的高品质看房服务、中介服务,实际上是担心顾客被其他中介“截胡”的变相软禁。此外,一些中介机构为抢客户上演了“宫心计”。

  然而,为这场利益角逐买单的最终还是消费者。

  以下是关于他们的真实故事:

  文|Aaron

  编辑 |万芳

  1

  开发商:

  在希腊设“皮包公司”

  8万欧元房子可以翻3倍卖出

  程成 国内某房产公司老板

  人生就像一场接一场的赌博,如果你没有勇气开始,就永远没有机会成功。

  2006年,我辞掉了北京某房产中介业务员的工作,加上一年攒的钱,也干起了房地产销售的工作。

  当时正好赶上了房地产业最好的那几年,我小赚了一笔,还在北京买了两套房,添了一辆几十万的车。

  但最近几年,房地产市场下滑。除了北京的房子,我还开始卖北京周边河北的房子、山东、海南的海景房,但都经营惨淡,入不敷出。

  图片来源于壹伴

  2017年年底,支付完房租、水电、员工工资等各项开支后,公司账面上的余额变成了负数。我不得不将公司解散。

  2018年,希腊购房移民项目在国内相当火,身边有同行开始转型卖海外的房子,其中有一个人据说一年赚了一亿,由此得了个“一亿”的外号。是不是真赚了一亿我不知道,但赚了很多钱绝对是真的。

  于是,我也跃跃欲试。

  同一年夏天,我就跟朋友去雅典考察,花8万欧元买了一套三室一厅。房子离市中心很近,简单装修一下就可以入住。

  图片来源于壹伴

  买房的时候,我就有申请“永居”的想法,准备把全家人都办过去。按照希腊政府的规定,购房金额必须达到25万欧元以上,才有资格申请“绿卡”。

  那么,怎样才能让8万欧元变成25万欧元呢?办法有两个:

  1、请房主帮忙,把购房合同上的交易价格改成25万,过户之后再让他把多余的钱退回来。

  但这么做风险很大。如果不是特别值得信赖的人,多付的钱很有可能打水漂。

  2、进行二次交易:先以原始价格把房子买下来,再以符合“绿卡”申请条件的金额进行二次买卖。

  以我为例,朋友先以他的名义,花8万欧元从房主那里把我看上的房子买下,然后再以25万欧元的价格卖给我。

  当然,这25万欧元只是合同上的价格,我实际付给朋友的只有8万欧元。除此之外,我只需多交一次房产税即可。

  当时,北京做这个业务的公司多如牛毛,包括一些有知名度的大企业。

  虽然“觉悟”得有点晚,但我还是搭上了这趟末班车。2018年年底,我注册了新公司,大量招聘销售人员,准备拓展希腊市场。

  图片来源于壹伴

  找渠道是前期工作的重点。业内普遍的做法是,和移民公司合作,请他们提供客源,如果有客户成交,则给他们20%的分成。这个20%是实际房产交易价格的20%,比如一套以25万欧元成交的房子,我们给渠道的分成是:25万欧元×20%=5万欧元。

  除了移民公司,基金、理财、保险等行业也有合作的可能,因为它们有很多高净值客户资源。

  我也充分调动自己的人脉关系,和高尔夫俱乐部、游艇俱乐部等“联姻”,利用他们的场地做宣传,或是直接请他们提供客源,客户成交后,分成和移民公司一样,也是给他们20%。

  我自己能赚多少呢?

  一般而言,一套一百平方米以下的房子,实价是七八万欧元左右,地段好、装修好、面积大些的可能要十几万欧元,但我们报给客户的价格,一般比原价高50%左右。

  举个例子,一般9至15万欧元的房子,我们对客户的报价基本都在25万欧元左右(25万欧元是办理永居的门槛),房屋成本越低,我们的毛利润越高。一般成本9万欧元的房子,我们最多可以从中赚16万欧元。

  图片来源于壹伴

  还有一些底价特别低(单套在3万至4万)的房子,但房屋品质不佳,我们就会组合2-3套以25万欧元售出,然后打出“25万欧元在雅典买两三套房”的口号。

  我还让助理在上下载全国所有主要城市移民公司、地产公司、理财公司、基金公司的电话,按区域分任务给业务员,让他们每天打电话找渠道。

  打电话也是需要技巧的,我们对外统一的口径是:我们是希腊的房地产开发商,总部在雅典,手中有大量的一手房、二手房资源,准备找国内这边有相关业务的公司合作。

  很少有人质疑我们的真实性,移民公司每天不知道要接到多少类似的电话,对于整套业务的运作方式,他们可能比我这个新入行的还清楚。

  不管是不是真的开发商,我们在移民公司的口里被统一称为“项目方”。

  但也遇到过较真儿的,有一个中年男性“直客”(不通过渠道自己来公司的客户)就曾提出,去我们的雅典总部看看。

  这个我也有准备——我在雅典有一个华人合作伙伴。我负责前期寻找客源,他负责找当地的房产中介合作,及后期各种手续的办理。

  我们在雅典租了一间很大的办公室,办公室在顶层,视野很好,还带了一个很大的露台,站在露台上可以看到雅典卫城。租金很便宜,价格还不到我北京办公室的三分之一。

  雅典卫城 (图片由作者提供)

  不过,华人移民在希腊是不能开公司的,必须找一个本地“持牌人”,也就是我们所说的“法人”。找这样的人也不难,只要给钱就行。

  就这样,我们的雅典“总部”成立了。平时办公室没人,有客户“考察”的话,我们才带人过去。

  营业执照什么的也可以提供给他们看,但都是希腊语的,看也看不懂,不过那张纸的确能在某种程度上打消客户的顾虑。

  说白了,这就是一个“空手套白狼”的游戏。

  如果国内有人去看房,我们就提前跟希腊当地的合作方打招呼,请他们做好接待准备。

  客户如果订房,订金必须交到我这儿,然后我会以公司的名义把房子买下来,再转手到客户名下。看房也是有“套路”的,每天看什么样的房子都是“预谋”好的,目的是成交。

  虽然有“套路”,但我还是守法的。客户从订房到最后拿“身份”,我全程负责到底。

  这个圈子,有太多收了钱跑路的了。

  2

  购房者:

  担心我们被半路“截胡”

  中介跟着我们吃喝拉撒

  董女士 在希腊购房的中国消费者

  我人生中第一次出国就是去希腊,还不是为了旅游,而是移民。

  我是一个全职主妇,两个孩子的妈妈。从22岁结婚,我从未上过班,也没出过远门。我先生是一家私营企业的项目经理,家里经济条件不错,看到有朋友在希腊买房他也蠢蠢欲动。

  架不住先生每天在耳边“吹风”,我同意和他去雅典看看。他找了北京的一家中介,交了五天四晚的“看房费”,包括往返机票及雅典的食宿,每人8000元,孩子半价。

  中介派了两个人协同我们办签证,一个负责陪我们在窗口递材料,一个陪我们一家三口聊天——小儿子浩浩还不到三岁,我去哪儿都得带着。

  那天,申请签证的人并不是特别多,但是办理的时间比较长,我们从早上八点半一直等到中午11点多。浩浩在屋里待不住,总想到处跑,我和先生就轮流带他出去玩。

  每次出去,中介都会有一个人“陪”着。那时我还不知道,他们是怕被同行“截胡”。

  在希腊大使馆的签证中心,每天都有不同中介的人“潜伏”。那天就有个小伙子想“抢”我们,结果就被我们中介的人拦住了。

  据说,那小伙子是另一家中介的,每天在那儿“蹲点儿”。

  出国事宜办理完,中介又找了另一个叫王虹的女人陪我们上飞机后。当时我们对她印象很好,王虹很热情,还准备了很多儿童食品和玩具,一路都帮我照看孩子。

  我们到雅典时,已经是晚上九点。在机场等候入境的时候,我发现一个巨大的中文广告牌,上面写着“25万欧元移民希腊”,再后来在雅典市区,我也看到过好几次类似的广告牌,包括公交车体广告——全是中文的。

  雅典街道 (由作者提供)

  按计划,我们第二天早上就要去看房子。不巧的是,赶上了周末,希腊人都休息了,看不了房子。

  王虹就建议带我们去市区转转,我以“坐了十几个小时的飞机很累”推脱,但她坚持说好不容易来趟雅典,怎么也得转转,我们只好同意(后来才知道,这是为了避免我们“自由”活动)。

  第二天早餐后,王虹先是开车带我们去了市中心的宪法广场、女人街、蒙纳斯塔拉奇跳蚤市场,然后又沿着海岸线开了70公里,到了波塞冬神庙。

  在那里,我第一次见到传说中的爱琴海。以前反对先生在希腊买房的我动摇了,觉得能在这里生活也不错。

  几天的看房行程安排得很紧,浩浩经常哭闹,我被搅得心神不宁,恨不得马上回国。

  雅典街道 (由作者提供)

  大概是看出了我的不耐烦,王虹又找了个叫小云的女孩专门帮我带孩子。她年纪不大,但挺会哄小孩儿,浩浩也很喜欢她。

  在后来的行程里,小云就一直“陪”着我们,吃饭、逛街、去厕所,走到哪儿都跟着。

  一天中午吃饭的时候,浩浩又开始闹,先生先吃完就抱他去楼下玩儿。

  无意中,我看到王虹对小云使了一个眼色,小云当时嘴里正咬着一块面包,看到王虹的暗示,赶紧放下面包去追先生和浩浩。

  那一刻我明白了,和在签证中心一样,他们是怕被竞争对手抢了生意。

  表面上,他们对我们热情周到,形影不离,实际上是不想让我们有和其他人接触的机会。雅典做这种业务的中国人太多了,万一我们被别人带跑,他们就前功尽弃了。

  后来,我和先生看上一处售价为25.5万欧元的房子,经过一番砍价,以25万欧元的价格成交。

  中介带我们看的雅典住宅(由作者提供)

  当时已经很晚了,我们说明天再交订金签合同,但王虹和一个据说是老板的人坚持要当晚签。反正已经决定要买了,我们就按他们的要求交了订金,合同也签了。

  先生对这个价格很满意。他一个同学去年通过一个有名的大中介买了一套房子,位置和我们差不多,面积没我们的大,但是花了三十万欧元。

  回到酒店,先生开心地说:“虽然咱们找的是小公司,但是省了好几万欧元,合人民币好几十万呢!”

  3

  购房中介:

  坑国内同胞是普遍现象

  为了赚钱我们“睁一只眼闭一只眼”

  Damianos 雅典某房产中介经纪人

  房产经纪人在希腊并不是一个赚钱的职业,但自从“黄金签证”政策出台后,我赚的比以前多了不少。

  我所在的公司是希腊比较大的房产中介连锁机构,除了雅典,在其它城市也有分支。

  以前我们基本只做本地人的生意,也有少量外国客户,但大多来自欧洲,比如英国人、法国人,他们在希腊买房主要是为了度假。

  希腊是个很受欢迎的旅游休闲圣地,这一点毋庸置疑。

  图片来源于壹伴

  这几年,中国的客人越来越多,每年都有一大批中国人在希腊买房。

  对于中方公司的“套路”,我们也是知道的,只是睁一只眼闭一只眼而已。毕竟,我们自己很难找到那么多中国客户,全靠他们带过来。

  不过,我们只挣2%的中介费,不像他们那么“暴利”。

  我的工作说起来很简单,就是有中国客户来考察的时候,带他们看房。

  在希腊,大多数房东只讲希腊语,说英语的不多,所以我同时也是一个翻译。偶尔,有合作关系的中方公司,也让我帮着去机场接人,跟客户说我是他们公司的人。

  大多数情况都很顺利,但也有碰壁的时候。

  有一次,我带客户去看南部的一套海景公寓,事先跟房主约好了时间,他答应得很痛快。可是等我们到他家里的时候,他看来的是中国人,马上就说不卖了。

  图片来源于壹伴

  那是一个四十多岁的中年男人,性格直率,直截了当地说:“我知道你们中国人骗中国人,低价买高价卖,我有一个中国朋友就是这样被坑的!去年,她花20多万欧元,从她同胞手里,买了实际价格只有几万欧元的房子!”

  尽管我试图说服他,但他态度坚决,就是不肯卖给中国客户。遇到这样的房东,我也没办法,只能放弃。

  也有房主因为买家是中国人而加价的。他们清楚,中国顾客大多是为了“黄金签证”而来,所以会故意抬高价格。包括一些希腊本地的房产中介,他们在报价的时候会刻意上调价格,好从中赚取差价。

  有的希腊地产公司为开拓中国市场,还在北京设立了办事处,招了一些中国雇员。我的朋友Garry就是,他的中国办公室就在国贸。

  (应受访者要求,文中均为化名)

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