契税法来了!房价要涨?买房要趁早?与你息息相关,速看

来源:池州新闻网 发布时间:2020-08-12 08:06:23

  与房屋买卖相关的《中华人民共和国契税法》在8月11日的第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过,并将于2021年9月1日起施行。一时间,“房价要涨,契税要涨,买房要趁早”的消息在朋友圈广泛流传。实际情况是怎样的?往下看

  契税法的出台,

  是否意味着房地产交易中契税成本将会提高?

  图/视觉中国

  当前房地产交易中实际执行的契税税率,主要在1%-3%之间。那么,契税法的出台,是否意味着房地产交易中契税成本将会提高?

  据悉,1997年出台的《中华人民共和国契税暂行条例》规定,契税税率为3%~5%,具体税率由各地自行决定。

  从具体条文看,契税征收从暂行条例升级到法律层面,契税税率幅度保持了一致,仍为3%~5%。

  多年来,房地产交易一直享受契税减免政策。在房地产市场调控中,契税减免也是调控的一项常规工具。

  最近的一次房地产契税税率调整是在2016年,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)规定,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

  其中,北上广深四个一线城市享受的优惠力度相对较小,这四城的二套房交易契税税率最高达到3%。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,根据契税法规定,契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。因此,并不意味着2021年9月1日之后房地产交易的契税会上升。

  但契税法的通过,仍对市场预期造成了一定的影响。比如,个别房地产经纪人和销售人员将契税法出台之前的这段时间视为“窗口期”,并借此机会怂恿购房者加快交易。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,房地产市场“杯弓蛇影”,政策变化容易引起过度反应。但契税法的通过,本质上并未改变当前的契税政策,其影响很快就会趋于平稳。

  住房契税有优惠

  此前,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部在2016年2月17日发布的《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)规定:

  (一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  (二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  但,北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施契税优惠。

  图片来源:国家税务总局

  举例来说,郑州市税务局2020年1月19日发布的契税申报内容中,郑州契税税率为4%。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  上海在今年4月28日发布的关于贯彻《中华人民共和国契税暂行条例》的若干意见中明确,上海契税的适用税率为3%。该意见有效期至2030年4月30日。

  北京购房契税则是在2002年7月1日起由4%降为3%,个人购买普通住宅,在3%税率基础上减半征收,取消原来120平方米以上分段征收的规定。

  目前北京房屋交易契税实施情况

  此次通过的契税法按照税制平移的原则,将现行有效的契税免征政策予以明确,规定婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,法定继承人通过继承承受土地、房屋权属,免征契税。

  此前契税法草案授权国务院根据经济社会发展需要可规定其他减免税情形,但未明确具体范围。契税法细化了这一授权条款,进一步明确了关于减免征税情形的范围,规定国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可免征或减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。

  严跃进表示,此次税法相比过去的条例,从层级上做了调整,是最大的变化,这和立法工作有关,而和楼市调控关系不大。更为关键的是,过去的条例很多内容已经过时,一些新的住房、土地等交易形式出现,必须在升级为法律的同时,做相关内容的修正、删除或补充。

  第一,此次法律明确,征收范围删除了“国有土地”的限制,实际上增加了农村集体经营性用地的概念。随着新土地管理法的落实,农村集体经营性建设用地交易必然增加,相关契税征收必须有法可依。

  第二,此次明确了以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税,这实际上就是对这几年新的交易形式给予了征税,使得此类交易税费征收根据规范。

  第三,此次政策明确法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的,免征契税。实际上全国各地对于此类交易,本身也是不征税的,但是这次上升为国家法律,使得各地操作更加规范,有法可依。

  严跃进还指出,契税征收从暂行条例升级到法律层面,对于后续规范和指导住房等交易有更强的约束性。但从今年的政策基调来看,更多强调的是“契税补贴”,因此,短期内房地产交易的契税税率不会提高。

  他表示,住房交易领域中三个最重要的税费项目为:契税、增值税和个税。在契税法通过后,目前只有增值税尚停留在暂行条例层面。鉴于增值税法的征求意见稿已经公布,因此,下一步有可能获得通过的是增值税的立法。

  他认为,站在房地产税改革的角度来看,各项房地产相关税种立法的推进,是房地产业税费改革的重要内容。提高持有环节税收、减少交易环节税收,是各界公认的改革大方向。从这个意义上说,作为交易环节的契税,仍将在一定时间内享受优惠政策。

  来源:21世纪经济报道(作者:张敏 编辑:徐旭)、澎湃新闻、央视财经微信、中国人大